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公寓人口鼓励政策密集出台 人口公寓春天来了吗?

2018-01-12 11:34:50标签:公寓 长租 租赁

  长租公寓的春天来了吗(产经观察·关注租购并举(下))制图:郭祥漫画:人民视觉租购并举,短板在租,而据业内人士预计,在政府支持的公租、廉租房市场和市场化的公寓租赁市场,将会产生十万亿元级别的存量资产亟待证券化,美国的住房租赁企业占据市场份额的比例高达30%,而我国的这一比例尚不足3%,同时,引入社会资本以盘活存量房市场,还可降低开发商在租赁业务中的财务压力。

  随后,部分地产商也涉足这一领域,而美国租赁人口占比为35%,英国租赁人口占比为37%,日本租赁人口占比为27%,我国租赁人口占比尚有较大提升空间,入场者不断增加我国排名前30位的房地产商中,已有1/3以上涉足长租公寓“以前我们就是三块业务:地产开发、商业运营、物业服务,去年开始试水长租公寓,今年长租公寓正式成为我们的主营业务。

  如纽约、洛杉矶、旧金山、东京的租赁人口占比均超过50%,而上海租赁人口占比40%,北京与深圳均为34%,万科、佳兆业、中骏置业,据统计,我国排名前30位的房地产商中,已有1/3以上涉足长租公寓,此外,目前我国年租金规模约1万亿元,2018年房屋交易总额为15万亿元,在中美日三个国家中位列第一,但是租金规模与交易市场规模比值仅为7%;美国租赁交易额占住房交易总额的50%;日本租赁租赁交易额占住房总额的比例高达72%。

  曾经习惯赚快钱的房地产商为何进军新市场、做起长线生意?外部环境的转变是主要动因,房价高企、限购限贷,部分住房需求从购房市场外溢到租赁房市场,从而增加租赁人群;同时晚婚导致置业年龄延迟,进一步延长个体租赁时间,间接增加租赁需求;而目前我国一线城市租赁房源供给不足,且租赁市场乱象丛生,规范的租赁市惩长租公寓模式呼之欲出;同时,与发达国家对比,我国租赁市场GMV有待大幅提高,租赁市场未来发展空间可期,同样一块地,用于建房销售,周期短、融资易、回款快;用于自持出租,回款周期长、占压大量资金。

  例如在经营上,对于目前的租赁住房运营专业机构来说,市场整体的利润率仍偏低,现金流回正速度也较慢,且租房市场普遍投资额巨大,回报周期过长,回报方式也较为单一,但现在新房市场规模已经遇到了‘天花板’,只要有微利、能持续,就是细水长流的好生意,租赁业务即属此类,但上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。

  二来,土地使用有了“硬杠杠”,实际上,目前各地在融资层面,已逐渐加大对租赁市场的支持力度,三来,住房制度将告别“独木桥”

  而2018年01月底,中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs——高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过,从内部看,开发商做长租公寓也有其理性考量,旭辉领寓CEO张爱华也表示,“我们推动权益型REITs发行的一大目的是为公募REITs进行储备”

  ”龙湖集团有关负责人表示,开发商做长租公寓可谓轻车熟路,“无论是获取项目、规划设计、融资建设,还是装修改造、营销推广,对龙湖来说都不陌生,我们力争到2020年租金收入超过20亿元,房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段,传统开发商之外,市场上还存在大量专门从事租赁的新兴企业,比如独立创业的魔方、YOU 等,又如由链家推出的自如。

  高和资本执行合伙人周以升告诉《证券日报》记者,目前租赁公寓已成为中国最重要的商业物业形态,资产证券化可以盘活存量商业物业,他们通过APP业主委托及链家渠道开发房源,与房东签订长期合同后,视房屋状况的不同进行统一改造,然后通过租房平台对外散租,公募REITs不仅是房地产开发商商业模式转换的关键,也是政府发展模式转变的关键。

  谈盈利为时尚早整个长租公寓市场仍处于前期投入期,短时间回本不容易套内面积17平方米、挑高3米多,沙发、餐椅、衣柜、双人床布设得淡雅清新,电视机、空调等电器一应俱全,北京劲松泊寓的一套大开间洋溢着青春气息,投资机构也希望在这个被鼓励的“风口”市场中抓住机会,记者走访多家公寓后发现,排除促销优惠等因素,长租公寓本身确实有其独特优势。

  龙头房企加码租赁市场而对于大型房企来说,住房租赁市场的证券化和金融产品也无疑可以进一步拓展他们的融资渠道,并帮助其更好的运作自持项目,不过,长租公寓要想持续向好,关键在于赢得可观的回报,这就得好好算算账——支出一端最大头的,无疑是支付给产权拥有者的房租支出,实际上,面对长租公寓这片万亿级蓝海,近年来万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商,纷纷以自建团队或合作的方式进入该领域。

  这类项目的月租支出,一般会占月收益的七成以上,值得注意的是,2018年百亿级房企的长租公寓规模还在迅速扩张”北京泊寓公司助理总经理金羽说,特大城市普通住宅库存率极低,集中式长租公寓一般得选择商业用房,“获取房源时,我们还要面临餐饮、月子中心、培训机构、私立医院等业态的竞争。

  目前百亿级房企长租公寓品牌已布局超20个城市,主要布局于北京、上海、广州、深圳、杭州等一二线核心城市,既然要长租,房屋寿命就不能太短,设备也不能更换过勤。

来源:孝感新闻网

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